Expert365
Как мы работаем Отзывы клиентов Наши офисы

Подходы и методы оценки недвижимости

С того самого момента, как появилась недвижимость, человечество постоянно производит с ней те или иные операции, покупая её, продавая, сдавая в аренду, закладывая под получение кредита. И каждый из участников сделки стремится обладать максимально точной информацией, что поможет ему избежать чрезмерных затрат и убытков. Вот тут, чтобы прояснить картину, потребуется всесторонняя оценка стоимости здания, которую по всем правилам проведут опытные эксперты. Но чтобы сделать процедуру купли-продажи собственности максимально понятной, имеются разнообразные подходы и методы оценки недвижимости. Прежде всего следует прибегнуть к анализу информации о продажах аналогичных объектов за последние 3-6 месяцев, что и осуществляется через рыночный подход к оценке недвижимости. Только следует помнить, что оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом не может обойтись без предварительного изучения рынка, сбора и тщательной проверки информации. А поскольку даже очень похожие объекты, всё-таки, имеют различия, оценка стоимости зданий и сооружений не может не включать поправки по элементам и расчётам скорректированной стоимости. Тут на вооружение можно взять характерные для данной сферы мнения продавцов и покупателей.

Конечно, приходится учитывать некоторые факторы: типичность сделки, наличие финансового давления, индивидуальные обстоятельства продавцов и покупателей. Но всё-таки, сравнительный подход к оценке недвижимости считается достаточно простым в применении, статистически обоснованным и дающим надёжные результаты. Через него довольно таки точно отражаются все изменения рыночных условий.

Не менее важным является и затратный подход к оценке недвижимости, основанный на принципах замещения и полезности, поскольку не один объект не будет стоить больше, чем составляют затраты на его воспроизводство в нынешнем состоянии с учётом износа. Вот методы затратного подхода оценки недвижимости и позволят наиболее точно взвесить расходы, связанные с его созданием.

Данный подход эффективен при изучении отдельно стоящих зданий или предприятий. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом имеет и некоторые сложности - это трудоёмкость, сложность определения износа и прибыли, чему мешает ограниченность использования рыночной информации. И только эксперты высокого класса способны успешно выполнить все требуемые задания, которые ставит независимая оценка недвижимости , объективная и беспристрастная. Поскольку любой объект недвижимости способен приносить прибыль, то самым популярным считается доходный подход к оценке недвижимости, активно применяемый в практической деятельности. В данном случае, эксперты используют 2 основных метода: прямой капитализации и дисконтированных денежных потоков. Отношение чистого операционного дохода до налогообложения к определённой оценщиком ставки капитализации на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски - это и есть соответствие технологии метода прямой капитализации.

Дисконтированный поток доходов, основывается на установлении текущих выгод, полученных от владения недвижимостью, которая не продаётся дешевле возможной прибыли от последующего её использования. Стоимость недвижимости, в которую вкладывается капитал, обязательно должна соответствовать текущей оценке качественного и количественного дохода, который только возможно получить от её использования. И хоть анализ факторов может нести определённые погрешности из-за невозможности абсолютно точно определить состояние рынка, но оценка стоимости недвижимости доходным подходом позволяет заранее просчитать будущие инвестиционные риски.

Только грамотная оценка стоимости здания поможет определиться с целесообразностью предстоящей операции. Применение сравнительного доходного и затратного принципов оценки позволят максимально точно проанализировать условия каждой отдельной сделки.
Правовые гарантии
Деятельность нашей компании строго сертифицирована, а сотрудники
проходят ежегодное обучение и курсы повышения квалификации
У вас остались вопросы?
Специалисты Expert365 рады помочь вам в любой ситуации!